【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導】根據(jù)中信房屋2014年12月24日公布的第4季『宅指數(shù)』的調(diào)查顯示，最抗跌投資標的不 動產(chǎn)還是位居第一名(36.8％)，Q4已跌破2014年Q2(37.3％)的比例，Q3短暫回升到39％，雖仍居抗跌保值第一名，Q4下滑2.2％，2014年整體呈現(xiàn)疲態(tài)(圖一)。
 
另外保留現(xiàn)金及保險比例差距不大，保留現(xiàn)金上一季14.3％微漲1.7％，Q4為16％，保險則較上一季漲0.8％，Q4則是15.7％。中信房屋董事長鄭余正全表示，Q4宅指數(shù)調(diào)查指出，在保值抗跌項目，選擇外幣投資為8.8％，相較上一季上升2.8％，外幣投資也與2013年Q4同期相較 上升4％，呈現(xiàn)穩(wěn)定成長趨勢，近來匯率市場變動大，美國量化寬鬆退場，美元走強，投資價值浮現(xiàn)，民眾資金有流向外幣市場趨勢。
 
不動產(chǎn)抗跌保值仍居首位卻顯疲態(tài)，外幣強勢崛起
 
根據(jù)2014年Q4調(diào)查中，「2年內(nèi)有購屋計畫」受訪者佔46.6％，較上季(44.4％)增加2.2％，此次宅指數(shù)民眾購屋意願擺脫上季因政府接連祭出抑制房價措施以及九合一 選舉，種種不確定干擾因素，出現(xiàn)回溫，本季回升至46.6％。
 
鄭余正全指出，根據(jù)本次宅指數(shù)調(diào)查，除短期買盤「3個月內(nèi)」計畫購屋者因現(xiàn)階段房價尚無明顯下跌，減少0.4％，其餘3個月以上到2年的民眾購屋意願皆呈現(xiàn)上升的情況(圖二)。此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，首購族佔56.4％(圖三)，較上一季大幅上升10.6％，創(chuàng)下19季新高，由此可見六都選舉後，藍綠變化大，新地方首長帶來新氣象，民眾 預期未來居住正義落實，房價有下修的空間，2年內(nèi)有購屋意願的購屋族來說，原本有剛性需求，但因稅制改革和選舉等種種因素觀望，可望在新政局新希望之下有所鬆動，進場信心回升。
 
34.7％民眾，看跌2015房價
 
宅指數(shù)調(diào)查民眾對2015年第1季的房價的預測，2年內(nèi)有購屋計畫的受訪者中，有34.7％認為房價跌，價格維持 平穩(wěn)則是33％，全體受訪者中認為房價持穩(wěn)占34.5％(圖四)。
 
中信房屋副總劉天仁表示，2015年房市將呈量微增價微跌格局，2014年選舉後到2015上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現(xiàn)值續(xù)漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在2015年上半年可能出現(xiàn)大量推案，導致供給大於需求，呈現(xiàn)量增價跌，下半年進入2016年總統(tǒng)大選，政局變化，影響不動產(chǎn)市場投資，勢必轉(zhuǎn)為量縮狀況 。
 
73.9％民眾認為，房地合一稅影響購屋意願
 
2014年Q4宅指數(shù)也針對近來討論熱烈的房地合一稅進行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)2年內(nèi)有購屋意願的受訪者中，有73.9％民眾認為房地合一稅直接影響購屋意願，其次依序為銀行對第二屋貸款成數(shù)降至5~6成(54.4％)、房貸利率調(diào)升兩碼(0.5％)以上(53.4％)等因素影響購屋意願(圖五)，這 也顯示民眾對房地合一實價課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認為房地合一稅會直接影響購屋意願。
 
中信房屋副總經(jīng)理劉天仁指出，財政部選後持續(xù)推動房地合一實價課稅，提出交易獲利千萬可能課45％稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數(shù)限制未定，其中累進稅率最高可課45％稅的方向，更是讓市場有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財政部現(xiàn)轉(zhuǎn)為較圓融保守，表明不排除採單一稅率20％貼近民意，現(xiàn)階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購屋意願的最大因素。
 
海外投資，日本獨占鰲頭，民眾跨國投資影響因素，風險評估打敗獲利
 
根據(jù)2014年Q4宅指數(shù)調(diào)查，民眾在考慮海外投資地點做投資時，臺灣人最熟悉的日本地區(qū)名列前茅，其中東京五都心(新宿區(qū)、涉谷區(qū)、港區(qū)、中央?yún)^(qū)、千代田區(qū))最受青睞，2年內(nèi)有購屋計畫者中有34.8％會選擇日本五都心做海外投資(圖六)，其次依序是日本大阪及京都(24.3％)、日本東京五都心以外的區(qū)域(13.7％)。
 
劉天仁表示，調(diào)查中指出2年內(nèi)有購屋意願的民眾在跨國投資不動產(chǎn)投資時，有超過半數(shù)的民眾(56.4％)認為「政經(jīng)局勢穩(wěn)定，對臺灣人是否友善」，為最首要的考量，大過投資報酬率高低(48％)(圖七)，這也顯示民眾在海外房產(chǎn)投資，還是會選擇對臺灣持有友好態(tài)度的國家，由此也呼應首選前三名是日本及新加坡，符合以上低風險的條件。
 
民眾偏好短期投資，海外投資變數(shù)大
 
宅指數(shù)調(diào)查指出民眾在投資海外不動產(chǎn)的用途中，以「5年以內(nèi)視市場情況隨時轉(zhuǎn)手獲利」比例高達45.8％，然而「持有5年以上並以出租收益為主」則是39.9％，劉天仁進一步說明，調(diào)查顯示民眾在海外投資上還是著眼於短期投資，導致海外投資時風險變數(shù)大，近來匯率市場變動大，亞洲貨幣走跌，若還是選擇熟悉且風險低的日本，匯率差距就成了影響短期獲利報酬率最大的因素。
 
劉天仁進一步為2015年臺灣房市下了3大預測：
 
一.2015年房市為，量微增、價微跌！
中信房屋董事長長鄭余正全展望2015年房市應是量微增價微跌，2015年由於政府延續(xù)打房措施，加上不動產(chǎn)課稅之「實價課稅」等稅制改革，不動產(chǎn)市場難望大幅轉(zhuǎn)好，但由於容積率總量上限限制1.5倍新規(guī)定，建商在實施前，多會積極搶建開發(fā)，市場將形成供給大於需求，不過由於土地成本高及建商成熟的開發(fā)經(jīng)驗，市場不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，在價跌情形下促成交易量微幅將會增加。
 
二.選後塵埃落定，首購進場意願高。
選後民眾對於新政局新改革的期待，再加上新任市長都提出社會住宅政策，未來房價有調(diào)整空間，原本觀望的人開始鬆動，購屋信心開始回溫，吸引首購族進場，買下人生第一房。
 
三.國內(nèi)房產(chǎn)稅務走向不明，資金流向海外置產(chǎn)
關(guān)於海外投資，鄭余正全表示，國內(nèi)房產(chǎn)在政府打房動作不斷，房地合一實價課稅續(xù)影響下，投資資金轉(zhuǎn)流向海外置產(chǎn)，而多數(shù)民眾選擇「政經(jīng)局勢穩(wěn)定，對臺灣人是否友善」為影響海外投資的主要原因，風險評估大於報酬率高低，不難知道為何現(xiàn)在日本和馬來西亞會是海外投資的熱區(qū)。